購買不動產應注意

購買不動產應注意

不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普

遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。

1.慎選不動產服務業

不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解或處理，

可以委託專業人員提供服務，買屋前請委託房屋檢驗師辦理驗屋，買

屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間，買賣成交後請委託合法地

政士辦理產權移轉登記。

2.現場履勘

不動產買賣時，無論是土地或房屋，甚至預售屋，都應赴實地勘查，

對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰居或大樓

管理員查詢，以發現真實情況。又銷售廣告內容應與事實相符，且房

屋用途及土地使用分區應符合日後使用。

3.瞭解出售原因

一般不動產出售原因，應詢問清楚，以避免買到令自己不舒服之不動

產。除可向地（屋）主詢問外，亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽，

以瞭解真相。

4.考慮買價是否公平合理，勿貪小便宜

不動產買賣因為零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，應先

參考附近之成交案例，或是委託合法的估價師予以估價，以衡量價格

是否公平合理。目前不動產透過仲介銷售的方式，非常盛行，少數不

肖業者在受理房屋出售時，常提高售價，哄抬市場行情，甚或欺騙購

屋者，因此，謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買不動產是頗為

重要的。而且不動產交易是一輩子的事，勿因小利而後悔一輩子。寧

可以一般正常價格買一間理想的房子，不要貪小便宜，以避免吃虧上

當而後悔。

5.考慮財務狀況，勿倉促下決定

當有購買不動產的意願時，必須考慮不動產的價金、自備款及該不動

產可以貸款多少金額，並考量日後貸款本金與利息的支付能力，切勿

受仲介或銷售人員鼓動即倉促下訂，一定要深思熟慮，否則事後要解

除買賣契約或退款就困難了，縱使因而失去交易機會，亦不見得有損

失，更不要在壓力下作決定。

6.面積之正確性

一般不動產產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部

分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業銷售

時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買方在給付定金之前，應

詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。

7.產權是否清楚

在付出定金前，應先到地政機關申請土地、建物（房屋）登記簿謄

本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、有無租賃關係或

被查封等情事，並到工務機關查閱都市計畫圖，看看是否坐落在公

園、道路或其他公共設施用地內。

8.詳閱買賣定型化契約及契約審閱期

凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而

訂定之契約，均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面，其

以放映、張貼、牌示或其他方法表示者，亦屬之。賣方若是企業經營

者（建商），要簽定買賣契約前，買方可以享有一定期間的契約審閱

期（買賣猶豫期間）。為防範定型化契約的濫用，保障消費者實質的

契約自由，內政部公告各項不動產交易契約書範本，提供各界參考使

用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項，若是賣方為企業經營

者（建商）有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事

項，買方可以主張該條款無效。

9.瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣不動產所應負擔

的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、

水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，除依法令規定（如契稅應

由購屋者繳納，建物第1次登記費、土地增值稅由出售人繳納）外，

其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

10.與所有權人簽約

要簽買賣契約時要詳細調查賣方的身分，由賣方親自簽章或加捺指

印，最好要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權

書，不能僅憑授權書簽約，若憑授權書簽約，應該要查問賣方的本

意，較不會有差錯，而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題，

在簽約時要注意核對所有權狀上之姓名、住所等，並查對賣方地價稅

單或是房屋稅單，確定所有權人就是賣方，比較不會受騙。又對於不

動產的坪數、價格，及屋內現狀設備等都要書寫清楚。

11.指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉

買賣契約書由買方或賣方共同或協商指定地政士辦理產權移轉登記及

相關手續；如未約明者，由買方或賣方或仲介公司（商號）指定之。

而且簽定買賣契約後1個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記，

您的產權才有保障。

12.要求經紀業指派經紀人簽章

買賣不動產若是透過不動產經紀業辦理者，應由該業者指派經紀人於

契約書等相關文件簽章，以示負責。

13.要求提供不動產說明書解說

經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向買方解說。在解說

前，該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時，經紀人員應交付

該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部

分。

14.服務報酬的支付

買賣若是透過仲介公司（商號）而成交者，買賣雙方應支付一定金額

的服務報酬給仲介公司（商號），依中央主管機關的規定，其服務報

酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額)，

該服務報酬為收費之最高上限，並非主管機關規定的固定收費比率，

買賣雙方可以向仲介公司（商號）磋商定之。