房仲業如何跳脫傳統孚~，邁向數位革新

房仲業如何跳脫傳統作業，邁向數位革新

亞矽氏資訊　總經理李同榮

系列（一）數位新思維∼房仲業內外在經營環境優劣勢分析

90年代企業界歷經產業革新再造及科技洗禮，進而邁向網路時代。21世紀企業經營將朝向聯網分工，由垂直整合到水平分工，虛擬團隊（virture communities）……。

房仲業經紀人在面對數位革新時代應思考如何跳脫以勤補拙的傳統作業模式，並善於掌握時機做出下列策略思維與行動：

（一）數位新思維∼房仲業內外在經營環境優劣勢分析

（二）數位新競爭∼重新定位經紀人扮演的角色

（三）數位新時代∼房仲業轉型新契機何在？

（四）數位新革新∼應用網路行銷與科技軟體，邁向行動辦公

（一）數位新思維∼房仲業內外在經營環境優劣勢分析

房仲業內外在經營環境優劣勢分析

從整體產業外在環境而言：

1. 房產景氣：過去從62年、69年、76年三次房地高峰期，3年1小漲，7年1大漲之循環慣性已被打破，從78年夏至79年底之谷底期到89年至今歷經十年房地產一直處於供過於求的低迷狀態，火車頭工業已成歷史名詞。然食衣住行乃生活四大支柱，已開發國家房地產不可能再有飆漲現象，產業景氣擴漲期延長也是必然，故未來雖不樂觀，也不必太過悲觀。

2. 自有住屋比率偏高：自有住屋比率高達83%以上，表示無住屋的自住需求量降低，只有創造新的需求才有可能啟發購屋新的動機。

3. 理財觀念改變：過去幾波房地產飆漲引發國人儲屋增值的投資需求與假性需求，而今理財工具太多，房地產變現性又低，故投資標的轉移，股市冷，房市差；股市熱，房市也不見得好。因此不動產投資標的規劃如證券化、休閒辦公、商用、ｅ住宅……等投資組合設計將是新的思考方向。

4. ｅ住宅發展：回顧61年預售屋開始盛行，購屋者摒棄舊式公寓建築，追逐高樓層、高級建材完善設施之新住宅，房地產因產品轉型而刺激新一波需求。面對21世紀ｅ時代規劃ｅ住宅ｅ設施將是刺激需求的另一新的方向。

5. 三通影響層面：兩岸三通已迫在眉睫，勢在必行，其對房地產影響層面最大的應是辦公及商用產品，都會區將投入更多資金搶建商用產品，或更新產品規劃，中資介入也將是商用建築發展觀察的重點。

6. 電子商務影響：網路發展有人認為是威脅房仲業生存空間，但從正面角度觀察乃是房仲業轉型發展的良好時機，應用科技迎接網路比懼怕網路更正面更積極，不但可改善績效，也可消除去中間化的危機。

7. 科技軟體影響：21世紀不但是網路時代，更是軟體時代，生活將無處不與軟體接觸，藉由軟體平衡科技所帶來的擾亂定律；藉由軟體使科技產品更速度，更方便；藉由軟體使空間市場更壯大，交易無國界；藉由軟體使市場進入顧客關係管理時代。

8. 資訊力影響顧客選擇權：ｅ時代資訊愈來愈公開，顧客接收的資訊可謂四面八方，經紀人在新世紀裡所提供給顧客的資訊是否最新、最快、最完整；以及維護顧客關係的服務機制與品質是否最即時、最滿意將影響顧客選擇經紀人及仲介店的主要關鍵。因此，借重網路科技提供最新、最快、最完整資訊；並借重軟體技術及管理工具以繼續顧客關係及提昇服務品質，才能獲得顧客的永久青睞。

從整體產業內在環境而言：

1. 不動產經紀管理條例影響：經紀管理條例立法後，除經紀人須加考試以及提供保證金……所帶動的成本，將使得仲介店服務品質提昇、經營成本提高，且法令的限制將使房仲業操作實務上增加很多困難與不便，未來3年將是房仲業的調適期及轉型期。

2. 網路行銷新趨勢：各品牌面對網路競爭，將強化企業網站內容，各自在網路市場行銷上競爭與努力，同時更進一步採取策略聯盟或虛擬團隊的競爭組合。

3. 經紀人素質重新調整：未來九年，有證照經紀人愈來愈多、愈來愈年輕，對電腦認知及網路適應又優於老經紀人，所以經紀人素質及結構將重新洗牌與調整。目前網路科技軟體應用影響整體業績也許只是5%-10%，但會應用科技軟體者業績卻是倍數成長，當這些優秀的使用者愈來愈多時，整體業績的影響力將迅速攀昇，到一定臨界點時更是呈乘數效應成長。（保險經紀人使用NOTE-BOOK及軟體即是實例）屆時不善於應用科技軟體者所受壓力及影響將不斷擴大，並嚴重威脅到自己的生活空間。

4. 主雇關係重調整：管理條例正式執行後，經紀人自主性將大輻提高，店東與經紀人將由主雇關係轉成合夥關係，或半合夥關係，只有設計一套生存利益與共的機制才能永保企業人事穩定及永續發展的利基。

5. 店頭經營規模轉變：店頭單位成本將取決未來生存的利基，為控制單位成本，店頭規模將朝極大化（行動辦公）或極小化（小店舖或無店舖）利用科技資訊管理降低單位成本。

6. 成本控制問題：店頭成本控制取決於(1)人事薪獎(2)資源投入(3)行銷控管(4)人員績效。而四者之消長關係密切，例如獎金過高，當然資源無法過度投入，但若人數多、人效高，縱使獎金高也能獲利，但前提又要觀察行銷費用是否超出一定比例，故設計一套合理的成本控管機制將決定店頭經營的成效。

7. 流通速度問題：跨品牌流通不但是趨勢也是不可擋的潮流，假如大家都怕吃水就不可能學會游泳，只有勇於嘗試、願廣結善緣的仲介人才能創造出亮麗的人效與業績。

8. 資訊與後勤資源：未來經紀人的資訊搜集能力愈強，顧客群就愈多、愈鞏固，同樣的道理，仲介店資訊力及後勤資源愈多，吸引經紀人的力量就愈強。仲介總部資訊力及後勤資源愈多，吸引仲介店加盟的力量就愈強。故資訊力及後勤資源將是仲介店與總部品牌競爭的最大利器。

綜合上述房仲業內外在環境優劣勢分析可知，數位時代從業人員必須要有新的數位思維，正面且積極的迎接網路時代，投入心力致力於網路行銷的競爭領域以期以更迅速、更滿意的服務品質滿足顧客，並帶動產業的整體績效。