如何看懂權狀 公設比 分鐘包讓你懂

目前的房屋（土地）權狀登載項目繁多, 若初次接觸不動產買賣或投資, 對權狀的判讀一定是諸多疑問 

Why ？

台灣的房屋權狀有多不友善呢？

1. 面積計算不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。

2.「總面積」是指「室內面積」, 且不包含陽台, 花台, 露台, 等也不含「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。

3.「共用部分」即「公共設施」, 又分「大公」及「小公」,有的時候車位又以「共用部分」顯示。

這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…

在此, 我們先簡單說明什麼是「公設」

( 持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比 )

台灣住宅公設比獨步全球，如果要找超低公設、高CP值住宅，建築物成屋時間點跟公設登記方式沿革更是關鍵。

1987年以前房屋，公設(小公)多合併在主建物，建物平面圖並無標示公設，老公寓常被誤認為零公設，但其實是佔比不高，是目前市場室內使用坪數最高的產品。

而至1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。

2005年建築法規修正後，8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等等，使公設比愈來愈高，加上市場導向，如今公設比30%起已是普遍標準，但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積，因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。

若大致懂公設後, 就可以開始判讀權狀

以下就是權狀判讀要訣:  （可以的話, 請拿出你的「房屋權狀」或謄本來對照學習）

基本概念: 平方公尺 X  0.3025= 坪 

<要訣一>室內面積＝總面積 , 其他請另行計算 !  

<要訣二>附屬建物通常為花台,露台, 陽台等…(若非實際可使用的範圍,則面積不宜比例過高)。

<要訣三>權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部＊＊＊1分之1＊＊＊」。

<要訣四>坐落地號=土地權狀地號。（請對應土地權狀）

<要訣五>共用部分＝公設, 通常公設比不宜過高。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準，一般建議如下：

另外車位與公設的關係, 有些眉角你一定要知道...

• * 有些權狀公設是包含車位的,請記得分開計算,不宜計入公設比或房屋權狀內。

• * 若權狀沒有明確指出「車位面積」,一般是自公設面積中,找出約10~13坪左右的產權,最有可能是（1個）車位面積。

• * 車位的購買皆以單價計,不以面積計。

<要訣六> 結論：（總面積＋附屬面積+(共用面積Ｘ權利範圍) ）X0.3025＝權狀坪數, 車位另計。

舉例：

某華廈權狀（如下圖）

         權狀坪數：（71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000)）Ｘ0.3025= 30.30坪

         車位坪數：（328.33 X 1/10）Ｘ 0.3025= 9.93坪

          此建物正確價格＝30.30Ｘ坪價 ＋ 車位價 

          被膨風的房仲廣告價格= 權狀坪數40.23坪Ｘ坪價＋一車位 

<權狀說明>

以上, 是不是已經學會了權狀的判讀了呢? 

我們也提供了全台獨一的「坪數及公設計算機」 , 快拿出權狀來試算看看吧！ 

(計算請按以下連結)