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房產經紀人回報議價技巧 |
| 房東：殺價專家 發表時間：2014-04-15 |
 【賣方議價技巧】---------------------------------------- 1，委托時預防議價。在委托的時候就要預防議價。也就是卡位。讓房東感覺到他這個價格 沒有賣出去的把握，事先給房東打預防針。 2，自住屋主放鴿子議價。事先和房東約好帶客戶來帶看或者復看的時間，等一個小時或者兩個小時再通知房東，客戶不來了，因為家裏人商量了以後覺得價格高（或者其他原因），最終決定不來看了。達到打擊房東心理的目標。 3，市場行情（SWOT）分析法。優勢：盡量掌握房子的賣點並發揮，劣勢:致命的缺點,例格局,環境,房齡,屋況,裝修等，機會:利用時事政策,產業動態等利空消息抓住機會，來打擊房東。比如最近買方斷供現象。國家對房地產的嚴格調控政策，銀行對房地產風險的評估等等。合適的要打印出來，展示給房東看。威脅:市場上在流通的竟爭產品所帶來的對房源銷售的威脅:可選擇:A附近明星樓盤,標桿樓盤便宜的個案，新樓盤的樓書和廣告;B同行,同業掛牌的同類型房源;C市場比較(縱向,漲跌幅等)，未賣出產生的成本分析:利息,維修,水電煤,市場變化等，替代個案研討分析:A再裝修後出租產生問題,裝修成本增加,租客不穩,收租金滯後,到期後整理房子麻煩,家具折舊等;B空關的問題;所有的風險都承擔,不能變現,失去新的投資機會，感情的話(人都是感性的動物):A長痛不如短痛;B過去是失效的支票,未來是未兌現的支票,現在是現金支票;C學開車要知道剎車在哪裏,投資不動產要設定”停損點”D不會因為這?點業績就勸您賣,實在是這個價格真的很不錯了。 案例：案例:某房屋總價400萬,其貸款余200萬,7年,面積285平方,請問題業主持有一年的成本為多少?(利率5.31%,管理費4元/平方) 計算式: 一年所交銀行之利息=10.08萬 現在賣掉回籠資金為=200萬 現金存銀行一年利息為=31680元 一年應交管理費=13680元 一年的成至少=約146160元 現在賣400萬= 一年後賣415萬，針對此結論再做分析(結合利空消息)。 4，空屋虛擬議價。門店自己有房屋鑰匙的。將帶看結果反饋給房東。借用客戶的口來打擊房東。比如房型不好了，治安不好啦，配套設施不完善啦，來達到議價的目的。或者買方看到這個價格，連看都不來看了，王先生，您說我們該怎?辦？ 5，交錯議價法，以別家中介公司的名義打電話，來達到議價的目的。 6，大平米，小平米的議價法。當房型足夠大的時候，我們可以議平米單價，當房型比較小的時候，我們可以議總價。 7，建議以租待售，告訴房東，可以將房子出租。房東會想：本來一個房源是賣的，但是經紀人卻建議你出租，這是什?原因？一定是價格高了賣不掉了。所以只能出租了。 8，客戶參與法： 王先生，今天我給老客戶罵了。為什?啊？我把您的房子推薦給我的一個投資老客戶，他說，你第一天出來做經紀人啊，這個價格也向我推薦。 王先生，今天有人說我們吃差價？啊？我們把您的房源掛在那裏，有客戶說我們是不是吃差價，房子價格掛的那?高。是不是吃差價啊？ 王先生，我把您的房源推薦給我們店經理，店經理不同意打廣告，說這個價格打了廣告也沒有人打電話來。 把問題推給房東，看他的反應。 9，房東自住房源議價。經紀人告知：客戶我們都會過濾，有誠意的才會帶來看，帶看組數不在多，真正要買的一組就夠了。 經紀人：因為客戶反映價位太高，所以沒人願意過來看，免得浪費大家的時間。 經紀人：有的客戶聽了我們報價價格後，電話就掛斷了。 經紀人：在掛廣告看板時，有一位客戶說看過您的房子，問你有沒有印象？他說：價格XX萬才考慮。不然有點太貴了。若業主不承認這件事，經紀人：買方可能搞錯了。 （故意刺探業主對價格的反應） 10，門店安排，帶多組“客戶”聚焦房屋，挑出房屋的缺陷，讓賣主產生心理壓力； 11，（準備好資料）同類房屋做比較，打壓房東的心理價位； 12，冷處理，給房東晾一晾，讓他自己覺得房源價格太高，無人問津； 13，經紀人熱處理，現場帶上現金，以誘惑房東下定決心； 【議價16招】 ---------------------------------------- 1，在簽委托時：在與房東簽訂獨家委托契約後，應該再多堅持五分鐘，試著再刺探詢問？如果買方出現時，最低多少可以收定金，得到一定空間的心理價格，再拿委托書修正； 2，挑剔房屋的缺點：房東的屋況（如戶型格局、周圍、采光、油漆、裂縫、漏水等）用買方的立場反應，以及您的看法綜合後，談判價位，告知買方雖然指明需要本區域，但其開出的價位有問題。 3，鄰居中傷或者管理員破壞：因為管理員說這裏的環境及居住人員的品質不好，或是同行惡意的擾亂，管理員的刁難。。。等等，而產生買方容易打退堂鼓。 4，比較市場行情：在房東開出價格後，要進一步討論其根據和理由，在經過舉出近期銷售及市場成交的實證後，來談判價位，當房東陷入降價思考，引導屋主至較合理的價位。 5，強調是自住型客戶：房東對於投資者所出的價位，認為並非最高價。相對的，若強調買方自己用，房東在心理上，較可認為是市場行情，這樣的買方在房東看也較有誠意。 6，提示要約書、意向金合同：說明買方看房時較容易衝動，好不容易繳了意向金，拿出意向金合同告訴房東，若非收訂金、正式簽約，一切都是未知數，買方回家容易受其他人的影響，而意願減弱。到時是房東的損失，千萬不要夜長夢多。 7，更換談判的人：換手是交叉談判常運用的方式，無論男換女或甲換乙，都可能因議題論述不同，使得協議的內容轉變達成目標。 8，更換談判地點：原先在屋主家裏談，環境由他控制，也許換個場所或請屋主來一趟公司，或請到咖啡廳喝杯咖啡。。。，因為換了地點，也換了氣氛，在價格的溝通上會有突破。 9，與同事唱黑白臉：在角色扮演上，唱雙簧，扮黑白臉，在半推半就下。。。步步都有精彩，議價效果更佳。 10，適時調停者介入：有些時機、場合陷入僵局，要有主管、契約部人員。。。對方可以信任，業界領袖或專業的人，從中調和，將協議加速確認。 11，一人一半，大家都公平：在建議價格時，以其中的價差來對半處理，不斷強調其實差的不多，一個各讓一半，結局都公平，屋主應該會慎重思考。 12，代客來做主，強勢引導：經過漫長的談判，當場合已陷入僵局，在房東沈默或猶豫時，可以拿契約出來，大膽更改數目，說：“這已經是一個很好的價位，讓我努力去說服買方”觀察他可否接受，因為，突如其來的大動作，加上他的默許，也是非常關鍵的非常手段。 13，高明奉承、投其所好：有些人愛人捧，喜歡聽好話，所以“禮多人不怪，嘴甜人人愛”以贊美的語句，來博取歡心，來調和屋主的情緒，再乘機做價格的溝通了。 14，現金的誘惑：拿著現金或支票，堪稱絕對管用，因為現金在眼前，雖差距甚大，房東陷入尷尬情景，憑您三寸不亂之舌，眼前就來大砍一刀。 15，時機上的打擊：剛好遇上新政策出臺，或者其它淡季等等，用時機上的打擊，如果房東不掌握機會，會是不等人的。 16，雙方見面談：見面三分情，也許雙方見了面，現場感受，促使房東軟化，死馬也能當活馬醫。 【議價註意事項】 ---------------------------------------- 1，不要等同事收了意向的時候再議價。讓同事覺得收到意向金時視同成交，有助於大家更願意賣你的案子。否則大家收你的案子結果都沒有做成，導致最後大家不願意賣了。因此提早議價有助於自我形象提升，加快迅速成交。 2，緊急議價（參見本書緊急議價篇）不宜過多，以不超過兩次為宜，多了會造成房東疲乏，主要是平時多做軟性訴求與理性分析。 3，經紀人議價不成不可以折服務費來衝抵。容易形成習慣，為自己設定障疑點與談判水平，影響個人與店面業績。 4，議價中出價的客戶要少，加價次數不能多。否則會造成房東以為房源熱銷或者價格還有很大余地的錯覺。 5，假如房東對你說，這個價格不要談時（比較接近），說明彼此信任感沒建立好，你可建議他暫時別賣，以建立信任感，不要窮追猛打。 6，角色立場要鮮明。議價時買方立場硬，但是作為和房東之間的朋友立場軟。在議價過程中始終使用”我們”稱謂,使自己與業主同命運,讓業主感覺這不是在和他議價,而是在替他著想,不戰而屈人之兵。 7，多聽房東說，然後抓住漏洞，拋問題給房東，看他如何反應。 8，避免經紀人先出價,讓房東告之心理價格。和調價一樣，誰先出價誰先死。屋主先動價格我們才考慮動價格，每個人在出售房子的時候都會做大量的功課,“衡外情,量己力”,心裏已經有了價格底線,而這個格格是不會輕易告之買方或經紀人,優秀的經紀人會通過與客戶良好的互動,讓客戶放心的說出心理價格,而非隨意估價或亂出價。 9，先確認交易條件再談價格。在房屋買賣的過程中決定成交與否的關鍵,往往除了價格外還有很多需要確定的條件,例如:配套設施,付款方式,交房時間等,一般業主談到價格會比較敏感,所以先談條件再談價錢的思路可以繞開敏感的話題,同樣達到預期效果。 10，條件接近時利用1/2法則，談判時各退一步取中間值也不失為一種快速效的方式。 11，不要想當然的以為客戶會怎?想,自己以為業主不會降價就不去試,好的經紀人應先將”議價”的行為拋出,再等業主回應 12，議價最大的武器來自於經紀人的信心,出發之前應先做好準備,布好局,切忌沒有準備就倉促洽談。 13，不要加入個人主觀（個人行情）因素，想當然認為市場行情值這個價格。要記住，客戶出價才是真正的行情價格。 14，沒信任感就打擊，在和房東的信任感沒有建立之前，你打擊往往會導致房東對你能力的懷疑和不願意跟你談的後果。 15，沒有打擊和卡位就出價。這樣導致房東會判斷你的心理價位，經紀人就會陷入議價的被動局面。 16，議價不能例行公式一樣，容易導致客戶不信任。 17，議價不要對行情判斷太樂觀。現在的市場每天都有變化，所以，你今天認為合適的價格，下周就不見得是好價格。所以，經紀人對於行情價格不要判斷的太樂觀。 18，議價不能臨時抱佛腳。有很多經紀人平時不註重溝通和回報，到真正有客戶看上房子的時候，天天開始和房東議價。這個時候，往往房東也會判斷你真實客戶已經有了，一般議價的空間和難度就很大。所以，不管有無客戶，初期的回報要天天做，等真正有了客戶之後，議價就是自然水到渠成的事情。 19，每次議價成功，都要及時更改房東委托價格表，最好面訪簽字。口頭的東西都不算，防止房東反悔。等你收了定金，回頭發現房東不願意賣了，這個時候你就傻眼了。而且，更改價格表也是和房東很好溝通建立信任的機會。 ----------------------------------
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| 1 樓住戶：小雨滴 發表時間：2015-09-24 | ||
如果一間有瑕疵的房子,不管透過哪間仲介賣,她還是間有瑕疵 仲介不是製造商,並沒所謂的品質保證 頂多負責幫買賣雙方協商 買賣過程最重要的是交易安全 而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全 所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點 如何幫你找到適合你符合你價位的房子 不管哪家仲介都有素質差和素質好的房仲人員 各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道 買屋賣屋因該要多聽多看多比較 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求，就會有多位專業仲介人員來為你服務 很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去 利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |