房仲居間條款遭判無效！〝苭礡G交易恐混亂

房東：張先生
發表時間：2016-09-06

好房網News記者蘇彥菱／整理報導

 

在平常的買賣中，賣家有權決定把東西賣給誰，但在房屋買賣中常見以下這種情形：售屋者若拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交，仍須支付仲介費予房仲。但最近高等法院有新的判決，認為這種「霸王條款」剝奪了賣屋者的售屋權，對賣家不公平，違法消保法，應屬無效。有專家認為，這將迫使房仲檢討修正委託銷售契約，把買賣的決定權留給賣家，房仲業者則認為，該判決恐導致日後交易混亂。

 

以往在房屋買賣契約中的「霸王條款」失效，高等法院認為，這有損賣家的權益，應屬無效，圖中房屋僅為示意。（好房資料中心）

 

 

首先，先來解釋何謂「霸王條款」？依民法規定，房仲扮演「居間者」的角色，必須買賣契約成立，居間者始得請求報酬，不過房仲業者為保障自己權益，並不論買賣契約是否成立，即在委託銷售契約中規定，「買方出價高於賣方底價，雙方的買賣契約即成立生效，賣方必須支付房仲服務費」以及「若房仲所介紹對象答應依委託條件購屋，賣方不得拒絕，否則即應給付服務費」。這兩種條款都是「霸王條款」。

 

然而，高等法院有新的判決，認為賣家有選擇買家的自由，因此在委託期，房仲並無法替賣家決定與誰簽約，最終決定權仍在買家，房仲不得在其中收取仲介費用。一切起因於某房仲業者為客戶銷售其在新北市的2戶房子及車位，委託底價5160萬元，後來有買家願意5170萬元購買，買家也簽下議價書，並付150萬元的斡旋金，雙方約定碰面簽約，但房仲指出，後來賣家屢次推託，不肯簽約，賣家則是說雙方約定當天，買家未到，故簽約不成。

 

該房仲業者便引用委託銷售契約指出，既然買家出價高於賣家所委託的銷售底價，且經賣方蓋章確認，雙方的不動產買賣關係即成立，賣方應依約支付成交價的3％，超過100萬元的服務費給房仲。然高院指出，房仲是「居間人」，因契約成立而請求報酬，並無權替屋主決定買家，霸王條款不僅對賣家不公平，違反民法居間契約的規定，也違反消保法，應屬無效，所以判決房仲敗訴，全案定讞。

 

對此，房產雜誌認為，這一判會促此房仲業者修正委託契約內容，但房仲業者張旭嵐接受《蘋果日報》採訪表示，若賣家因個人因素任意反悔，便失去簽定合約約束雙方執行條件的意義，恐造成市場混亂，有失房地產交易公平性。

 

房仲業者徐佳馨也說，將來消費者若能舉出能賣出更高價的證據，便可任意解約，與仲介業者之間的合約徒具形式而無實質效益，也表示日後除了服務外，仲介業者之間的競爭也將更白熱化，若單以價格為衡量標準，日後想要遇到低價屋的難度可能會提高。