到底該在房地合今|實施前、實施後，再買房才划算

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讀者提問：

子房老師，我們是新婚夫妻有買房需求。最近六都公佈10月建物買賣移轉棟數，其中有四都交易量 都回溫了，包含新北市、台南市、台中市、桃園市等。有人說是要趁著房地合一稅正式實施之前買房，就有輕稅的優惠。如果是這樣，那我們現在是不是得積極看房 子？可是，房價不是還會跌嗎？

子房觀點：

面對明年房市，我提出九大面向的「子房九箭」，上週談了第一箭「總體經濟成長箭」，從台灣的總體經濟發展，對應房地產成長模型進行預測，結論房價箭圖向下。這週談談第二箭「房地合一課稅箭」，從新稅制實施，推測房市交易價量的變化。

我曾經說過，房地合一稅的實施有兩波倒貨潮。在今年底以前趕著倒貨的賣方，是投資預售屋、以及持有房屋兩年以上擬獲利了結的投資人；而明年一月以後趕著倒貨的賣方，則是被奢侈稅綁住的投資人。

新制很可怕嗎？對於短期投資買賣的朋友，我倒認為「奢侈稅」比「房地合一稅」還可怕。畢竟奢侈稅是不分青紅皂白，短期賣出不管賺錢賠錢都要付相當於賣價15%的奢侈稅。房地合一稅比較人性化些，有賺錢才課稅，根據賺到錢的金額扣除相關成本，課最高45%的稅率。

舉例來說，某甲買了一棟房子，成本1000萬，一年內賣出1200萬，賺了200萬。如果用奢 侈稅來計算，課賣價15%等於是1200萬的15%，就是課了180萬的稅，等於只賺了20萬。若適用房地合一稅，只要針對賺的200萬稅基去課稅，即使 費用不計，最多也只課45%即90萬，還是賺了110萬。

所以，許多人都以為「房地合一稅」是毒蛇猛獸，但其實近一兩年受「奢侈稅」困住的朋友，反而欣喜從「奢侈稅牢房」中脫困，在明年1月1日起改適用房地合一稅。即使沒有馬上賣出，一旦持有期從買入時間算起超過了兩年，反而兩種稅都不適用，直接適用舊制分離課稅。