投資篇﹞K大投資型好宅

房市興衰，投資客往往扮演舉足輕重角色。

房地產的市場中，有些人看屋購屋的目的並非自住，而是懂得從購屋再出租或售屋的過程中獲取利潤，這些人對於那裡是商機，擁有敏銳的聽覺與嗅覺，這群人統稱為房地產的『投資客』。投資客的蹤跡往往和房市景氣有相當明顯的關係，當房地產熱絡時，投資客便會大量湧現。

大多數的投資人所能接觸的資訊，往往只能綜合市面上提出的一些市場趨勢的分析、景氣指標推測以及各種政策走向研判的資料，然後再來進一步選定投資的區域與產品。簡單來說，值得投資的投資型好宅，都具有某些共同特性，那就是在透過房市題材的支撐下，具備現在或是未來無限發展潛力的產品。

套房、店面、一般住宅是目前最常見的投資產品，其他像是辦公大樓與車位則是少數人會選擇的投資產品，以下針對常見的三項房地產投資性產品（套房、店面、一般住宅）來做簡單介紹。

北台灣負笈在外的異鄉遊子相當多，也因此產生了大量的租賃需求。看準了這些租賃需求，再加上套房因坪數小，總價負擔輕的誘因下，不少投資消費者，選擇套房產品的主要目的，就是為了利於出租或將來加價轉手獲利。這也是為何套房產品的投資客比例，總是多於其他產品的原因。

投資轉手而獲利的方式除了出租的概念之外，購買預售屋以賺取漲幅空間的價差也是另一種獲利方式，舉例來說，若以購買房價一百萬的預售屋，在自備五萬元頭款後，當房價上漲至一百廿萬時，這中間總價相差了廿萬，屋主當時的投資僅五萬，獲利可達到四倍之多。能投資獲利雖然吸引人，不過在此還是提醒您，這樣賺取漲幅差價的投資方式，前提是要眼光夠精準，而且要選對投資標的，以免屆時遭受套牢之苦，更是得不償失。

在租賃投資上，套房產品主要可依租屋客源的不同，大致分為『商務套房』、『上班族套房』以及『學生套房』這三大類，雖然三者均具有相當的投資潛力，但由於三者租屋族群的不同，在地段的分佈、投資標的型態選擇上，也就會有明顯的差別。

商務套房多為接待中長期在台灣的外商或跨國企業主管回台灣總部洽公的臨時住所。這類套房坪數較大，擁有五星級的配備與管理，由於取得成本較高，所以租金也相對提高釵h。在承租客源上來看，雖然僅限小眾，但是由於整體需求相當穩定，且租期也較長，整體評估下來其中的投資報酬率仍是相當可觀。

此類型的套房大多位於都會圈商辦大樓附近的小套房，都有極穩定的出租人口。此外，還有一些位於特定區塊的套房，也可以提供給特定職業的出租人口，像是位於機場附近的套房，就會有不少空姐、空少承租；以及一些特種行業密集的區域，套房租賃的需求量也相當大。

由於此類型套房的對象多為租屋而居的上班族，通常只要具備有以下三項特點，都會有不錯的租金行情。

（1）便利交通：方便上班通勤，像是捷運站周邊或是捷運共構案等產品都很適合。
（2）生活機能佳：鄰近商圈或者是賣場，讓租屋者的生活採買較為方便。
（3）家電傢俱齊全：可提供電視、冰箱以及簡易廚具等，讓承租者可以免除搬家時的麻煩。

以下所列的個案中，交通便利為投資推薦主因，像是位於林口的「蒂芬妮（B）」，規劃五十八戶的套房產品，訴求距中山高交流道約五分鐘車程，符合在台北市區交通通勤族的需求；位於大同區的「時尚之星」，訴求站前特區，相當符合北市捷運通勤族的需求；還有位於竹北的「德翼」，挑高套房的規劃，又鄰近竹北交流道以及六家高鐵特區，開車或是搭乘高鐵通勤都相當方便。

因大專院校學生宿舍大多不足，所以釵h學生都需要在附近尋找住處，而這一塊的市場需求量大且穩定，所以也極受投資客的青睞。只是距離台北市中心精華地段，像是台大、師大等，由於房價普遍較高，平均大約在四、五十萬上下，套房租金約在一萬元以上；離北市區較遠的市郊，像是淡江、銘傳龜山校區等郊區學校附近，房價行情每坪約一、二十萬，租金平均大概在六千元左右，就投資報酬率來看，郊區的學生套房確實比市區來得高出釵h。

提醒您，在挑購學生套房產品時，區位非常重要，盡量以鄰近學區為主。越鄰近學校的房子，租金相對也會較高，再加上學校周邊往往都是生活機能較佳的區域，所以若能再滿足學生網路以及存放機車的需求，都可以替自己的套房產品加分。

一般住家產品在出租時，由於租屋客源多為一般小家庭，因此住家周邊環境是決定租金的關鍵因素。一般而言，位於住宅區的一般住家產品，比位於商業區或工業區有更高的出租價值，此外，位於靜巷內、學區旁、綠地公園景觀以及生活機能較佳的一般住宅，租金通常都能維持高檔。

若是位於大專院校旁的公寓或透天產品，想作為出租學生的用途，可以考慮空間再利用的隔間方式，畢竟學生是以房間為出租單位來計算，房間越多也就代表未來的收益越多，只是出租給學生的房屋通常會有較高的折舊率，此觀念不可不知。

以下所列的個案中，大多均為一般住宅的產品規劃，位於林口的「躍世紀」、板橋的「皇勝悅」以及汐止的「映相巴黎」均以捷運利多為投資推薦主因；位於樹林的「中悅夏宮」則是以品牌與北大特區的發展潛力為主因；位於泰山的「九揚海德堡」值得投資的原因較為特殊，主要是此案相對低價，可趁低價時買進。

一些住宅產品在一樓也會有店面的規劃，基於此現象，在此也簡單介紹店面產品投資的注意事項。

店面也是投資性房地產中，另一項投資報酬率較高的產品。店面首重的就是商機，而在商圈氣息濃厚的地段，本身房價就屬高檔，獲利率相對也會提高。只是店面投資和套房投資最大的不同點在於，店面沒有所謂的區域行情，租金或是售價，在同一條街上，可能會因為是街頭巷尾或者是陰陽面，就會有數倍的價差。仔細觀察，在同一社區或地段中，臨路面和臨巷面的店面，每坪售價相差十來萬的個案，比比皆是。

那麼投資店面，應該在那裡買才比較好？其實繁華熱鬧的成熟商圈，是最好的選擇；但因為此種標的往往因為開發成熟，少有新建或是預售的店面，多只能靠中古屋轉手買賣才能取得。除此之外，也可考慮挑選新興商圈或是發展中的商圈。值得一提的是發展中的商圈，因商圈氣息尚未成型，投資門檻相對也會較低，但是所要承擔的風險也較大。像是，高鐵五大站區中的青埔站以及竹北的六家站，則符合此特性。

提醒您，近年來由於受到經濟不景氣的影響，店面投資報酬率也有較大的波動，像是原本繁華熱鬧的天母商圈，近一年來生意冷清，走在街道上，已開始看見多家店面招租的廣告，店面空置率有增加的情形。從這樣的現象來看，黃金商圈店面已未必是永久投資必勝的保證了。

投資房地產最大的風險，往往就是『時間』，只要能克服時間上的壓力，選對地段，在沒有超過經濟能力負荷的前提下，往往都會有獲利的機會。由於台灣目前房地產是處於供過於求的情況，要希望能在短期內獲利的機會自然變小，所以，在這樣供過於求的大環境下，要如何精準投資，懂得尋找具有『供不應求』的產品以及具備提高租金水準的能力，就顯得相當重要。

具備『供不應求』特性的產品，通常都具有不錯的發展潛力，而發展潛力又該如何評估呢？建議您不妨從交通、生活機能、未來重大公共建設、都市規劃等各方面來綜合考量。其實還有更簡單的方法，那就是可以仔細觀察那個區域推案最熱，建商都往哪些區域跑，其中便可略窺一二。而這些發展潛力強勁區域的產品，往往也就是可以列為考慮投資的標的。

基地位五原路，近承德路與民生西路叉口，距捷運雙連站及台北火車站都不遠，交通機能十分發達；小環境內幾條主要道路商家林立，購物逛街、日用品採買皆不成問題。本案以精品飯店宅之概念設計；在一樓部分除了休閒設施外，另有五間店面，二樓以上為住家，單層十四戶共用兩部電梯，面五原路部分皆為稍大坪數之產品，後側則為小坪數，預計還會搭配遠企物業作管理。本區域因台北車站周邊開發案的利多加持關係，近期將有不少大坪數個案將開出六、七字頭的高價，在比價效應下，本案的增值潛力更令人期待。

投資興建：怡富開發
建商近年推案紀錄：大同e蝶、中山明水漾、大安AIT、文山景涵
總價：550~3200萬
表價：50萬/坪
坪數：11~64坪
可售戶數：179戶
格局：1~4房
車位：平面220~240萬/個，機械120~140萬/個
產品屬性：住家大樓(地上14樓/地下4樓)
個案屬性：預售
地址：五原路
GPS座標：經度：121°31'2.3"緯度：25°3'24.2"
洽詢電話：（02）2559-0678

本案位民生路一段上，距離未來捷運環狀線板新站預定地約200公尺，訴求交通前景，環狀捷運前置工程（板南路拓寬工程），已於96年11月28日動工，細部設計將於97年初發包，預計97年底全面動工，未來潛力十足。距離新板特區車程約5分鐘，特區結合縣府大樓、金融中心、百貨公司還有台鐵、高鐵、多條捷運系統等，同享未來發展前景。本案建物1~6樓為SRC結構，並使用新日鐵UBB與VEM制震器共24組，以強化結構，建材等級亦不差，且全案一樓無店面或住家，為單純的優質住宅環境。以B1戶3房為例，位邊間2面採光，格局方整，臥房集中，全室樑柱外露，可優先選擇。

投資興建：皇勝建設
建商近年推案紀錄：文山日出大地(明月區)、板橋華府DC、板橋臺北官邸
總價：700萬~1500萬
可售戶數：121戶
表價：36萬/坪
車位：平面170~200萬/個
格局：2∼4房
坪數：21坪~62坪
個案屬性：預售
產品屬性：住宅大樓(地上21樓/地下3樓)
地址：民生路一段101號旁
GPS座標：經度：121°28'23.6"緯度：25°0'54.9"
洽詢電話：（02）2955-5678

本案位工建路上，正對公園預定地，中高樓層視野良好，距離汐止最熱鬧的中興路沿線商圈也不遠，店家林立，生活機能十分完備。交通部分，可由新台五路串聯一高、二高及環東大道，另外還有去年剛通車的台鐵汐科站，對外聯絡快速便捷。本案基地共二千一百七十坪，兩面各臨十二米道路，建物分成八棟，住家皆在二樓以上，A~C棟為雙併格局，D~G棟為4併的設計，而建物一樓則是整層規劃VIP休閒設施。在內湖及南港一路狂飆的房價帶動下，加上未來還將有捷運環狀線及都更區的利多加持，本區的房價後勢持續看俏。

投資興建：瓏山林企業
建商近年推案紀錄：中山博物館、內湖紐約上城、內湖瓏山林藝術館、汐止捷運喜來登、中和福朋中央公園
總價：648~1485萬
表價：27萬/坪
可售戶數：390戶
格局：2~4房
坪數：24~55坪
車位：平面105~145萬/個
產品屬性：住宅大樓(地上14樓/地下3樓)
個案屬性：預售
地址：中興路26號
GPS座標：經度：121°38'23.3"緯度：25°3'49.1"
洽詢電話：（02）2647-6600

本案位於三峽北大特區樹林段，特區內棋盤式街道設計，住宅區、商業區規劃完整，全區電線、電纜已地下化，未來前景可期。外觀設計歐式古典風格，為三大棟連棟並列，各有穹頂，在外牆及內裝上，以大量石材鋪陳，營造華麗氛圍，室內配備有雙中空玻璃、全熱交換器、全屋式淨水設備、不斷電系統與光纖到府等，除強化硬體設備外，還強調中悅品牌的軟體服務，是區域第一個全區百坪規劃的大樓個案，除了一貫的延續中悅建設豪宅風格，本案更打出英式大管家的服務系統及特勤級的保全團隊，為豪宅安全 以及管理多一層把關。且本案為中悅集團首次跨足到北縣的個案，深具投資價值。

投資興建：中悅建設
建商近年推案紀錄：桃園中悅藝術廣場、桃園中悅貝多芬、蘆竹中悅帝寶、蘆竹中悅新天鵝堡
總價：2522萬
表價：26萬/坪
可售戶數：134戶
格局：4房
坪數：97坪
個案屬性：預售
車位：平面140萬/個
產品屬性：住宅大樓(地上25樓/地下3樓)
地址：學府路、大義路口
GPS座標：經度：121°22'35.9"緯度：24°56'58.6"
洽詢電話：（02）8672-2838

本案位處泰山與五股交界，正臨主幹道明志路，沿線商店群聚，購物採買十分方便，至中山高五股交流道也不遠，聯外交通快速便捷。本案基地約850坪，包含有乙種工業用地(開價15.5萬/坪)及商業用地(開價17.5萬/坪)，一樓無店面住家，除了規劃有峇里島風的四季水漾花園外，尚有多項親子共享的休閒設施，二樓以上為住家部分，標準樓層單層二十一戶，分別有雙併、三併及四併等格局。本案因為相對低單價低總價，加上未來還有副都心計劃的拉抬效應，相信房價將還有一波漲幅，目前打出廣告戶288萬，現場反應十分熱烈。

投資興建：九揚建設
建商近年推案紀錄：新莊歐洲之星、林口九揚香爵、龜山九揚香頌、龜山九揚香璽
總價：385~990萬
表價：17.5萬/坪
可售戶數：225戶
格局：2~4房
坪數：22~45坪
個案屬性：預售
車位：平面105~125萬/個，機械85~95萬/個
產品屬性：住宅大樓(地上11、12樓/地下2樓)
地址：明志路一段
GPS座標：經度：121°25'59.5"；緯度：25°3'57.4"
洽詢電話：（02）2297-2288

本案所在的林口重劃區，為一低密度住宅區，全區電纜地下化、棋盤式道路系統，還有百億榮民工程計劃、北台灣第一座室內海水浴場、科技娛樂城等，未來遠景可期。本案對面即為中心商業區，生活機能逐漸成熟中，且步行即達7000坪扶輪公園，為目前林口規模最大的一座公園，公園內有健身步道，籃球場及休憩涼亭，是林口居民一個休閒好去處。本案規劃挑高7米6門廳、休閒城市廊道、美式休閒風尚館等多樣設施，還導入智慧型居家整合系統，整合遙控大小事，打造自動化的生活空間。本案為林口眾多個案中，少數以中小坪數為主力的個案，為投資門檻低，效益又高的投資標的。

投資興建：誠佳建設．寶佳機構
建商近年推案紀錄：三重IS台北、桃園夢公園、蘆竹卡布奇諾、八德慕夏
總價：228~700萬
可售戶數：189戶
表價：19萬/坪(套房)17.5萬/坪(一般住家)
格局：套房、2房、2+1房、3房、開放格局
坪數：12~40坪
車位：平面105萬/個
產品屬性：住宅大樓(地上12樓/地下4樓)
個案屬性：成屋（97年3月交屋）
地址：文化三路一段
GPS座標：經度：121°22'11.9"緯度：25°4'31.7"
洽詢電話：（02）2608-3333

本案位文化三路一巷，距施工中的捷運機場線預定站區僅約320公尺，步行約5分鐘，附近還有學校和司法分院預定地，前景看好。本案基地面積1020坪，外觀為崗石基座面寬近90米、高6米1，搭配迎賓藝術噴泉池，訴求歐式建築風格。還採用長庚生物科技「諧振活化水處理裝置」仿效自然的真空內爆、旋風等活化方式，符合安全、健康衛生、善念、環保等5大指標。戶戶配備高智能數位家庭系統等多項的優點。以D2戶4房為例，位邊間，三面採光，主臥空間大、私密性亦佳，全室採樑柱外露設計，室內格局方整可優先選擇。

投資興建：寶德建設
建商近年推案紀錄：三重公園賞、三重歌德花園系列、中和皇家經典
總價：702~918萬
表價：18萬/坪
可售戶數：177戶
車位：平面110萬/個
格局：3房、4房
坪數：39~51坪
個案屬性：成屋（97年5月交屋）
產品屬性：住宅大樓(地上15樓/地下3樓)
地址：文化三路近八德路
GPS座標：經度：121°21'41.7"緯度：25°4'13.6"
洽詢電話：（02）2609-8822

此案為系列推案三期，建商近年推案集中六家高鐵特區，由高鐵站區周邊商業區至臨60米路之光明六路東幹道等，強調推案地段、增值潛力，整體產品規劃及建材使用佳，為一高質感住宅。此案基地約1630坪，社區規劃二大棟住家，A棟為挑高5米2創意2、3房住家空間，B棟為4房及樓中樓住家，另有多戶店面。基地三面臨路，座落60米大道旁，呈口字型建築，其中三樓B1~B3戶、A1、A20戶及C1戶具露台空間。

投資興建：竹冠建設
建商近年推案紀錄：新竹山海戀、竹北雙翼系列
總價：360~1380萬
表價：20萬/坪
可售戶數：199戶
車位：平面70~110萬/個
格局：創意2、3房及4房、樓中樓
坪數：18~69坪
個案屬性：預售
產品屬性：住宅大樓(地上9、13樓/地下2樓)
地址：光明六路東二段、嘉豐七街
GPS座標：經度：121°2'2.2"；緯度：24°48'48.9"
洽詢電話：（03）550-0518

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