小套房成貸款都行？§M家：留意「三不」

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好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

小宅產品持續延燒，許多年輕首購族群選擇市中心小套房取代郊區產品，根據實價登錄資訊顯示，去年8月以來，台北市中山區新生北路、晴光商圈為買氣最旺的地 段，其中更以小宅為主流，近期民銀行庫為搶小套房貸款，將申貸條件放寬，貸款最高可達7成，但專家仍提醒，未必所有小套房都適用。

民眾投資小套房得留意是否能順利核貸。(好房News記者陳韋帆／攝影)

小套房受限過去投資客大量進場，產品也不如一般3房住宅來得主流，加上有些產品公設比過高、條件較差，銀行為了降低風險，對小套房貸款承作較為嚴格及保守。不過，受到小宅成交量逐步上揚，套房貸款需求升高，民營行庫也針對小套房貸款放寬，甚至最高可貸款7成。

不過，小套房貸款並非全盤解禁，民眾得了解3項影響貸款成數的關鍵。第1、「地段性」：永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，房地產講究產品的可及性，因此若小套房鄰近捷運站，貸款不會有太大問題，相反地，若附近交通條件較差，貸款成數恐怕也難達7成。

第2、「公設比、實用坪、產品力」：銀行針對產品較差的小套房，例如公設比過高或是工業住宅小套房，貸款審核嚴格，陳俊宏表示，主建物加附屬建物（不含公設的實用坪）13坪以下，較不容易貸款。

第3、「個人財力」：銀行主管表示，過去許多投資客湧入買套房，不過現階段若為自住客、首購族，只要有正當職業、足夠的財力證明，銀行是很歡迎這類族群，自然小套房要達到高成數，也不無可能。

若是待售量過高的套房社區，是否會影響銀行評估貸款？陳俊宏認為，還是會從以上3項條件先進行評估，他舉例，板橋「新巨蛋」先前待售量高，是受到奢侈稅滿 2年解禁的關係，但因為地點佳，買方仍可談到不錯的貸款成數；不過，若是空屋率高的社區，卻可能讓貸款難過。另外，小套房利率各家銀行也有所不同，但相較 先前多3%起跳，目前也有機會從2.5%起跳。