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店面投資 賺錢術公開 |
| 房東：華哥 發表時間：2017-02-21 |
 麥當勞的創辦人有句名言，他說別人都以為麥當勞做的是速食連鎖店生意，其實麥當勞做的是房地產生意。事實上，不只是麥當勞，美國最大的平價連鎖沃爾瑪百貨，每年的營業額是全球科技業總額的1.5倍，許多評論家也指出，他們成功的原因在於嚴謹的「選點」策略。 麥當勞的內部訓練，有一句話：「我們要在『對的地方』開『對的店』。我們選擇『對的位置』、在『對的時間』、運用『對的方式』獲得我們要的成功。」（We want to put our RIGHT STORE in the RIGHT AREA, select the RIGHT LOCATION, at the RIGHT TIME with RIGHT WAY to achieve our SUCCESS.） 對於「店面」這種產品類別，不管是投資或是自用，要是能夠找到會賺錢的黃金店面，它的投資報酬率往往相當穩定而可觀，這也是許多創業者以及投資者對「金店面」心儀不已的原因。 想要找到賺錢店面，在實務上可從以下幾個面向著手。 依照業種 選擇商圈 店面的選擇，應該依照行業種類及特性，尋找適合的地點開店。 例如：兒童美語補習班適合開在住宅社區或住商混合區，高毛利的行業可考慮在租金較貴的一級商圈設點。 選擇商圈之所以重要，是因為商圈因素是一家店會不會賺錢的關鍵。小吃店開在老社區旁會不會賺錢？聽起來好像沒有不賺錢的理由。但是，曾有連鎖小吃店的老闆在電視上大吐苦水，老社區的住戶雖然所得高、儲蓄多，但是高齡人口多，時間也多，往往買菜回家做飯吃，與他們同住的年輕夫婦也回家吃飯，在老社區旁開店反而沒有大家預期好。 落實商圈調查工作 商圈調查的第一步，便是了解目標商圈內的消費人口數、年齡層、潛在客源多寡、消費習性、消費水準，計算人潮、車流量並觀察交通動線。有些在街上按碼錶的人，就是在做這件事。其次，調查附近是否有同質的競爭或互補店。 這種競爭與互補的範圍超過你的想像，如果你的可麗餅賣30 元一份，你的競爭對手不只是巷口那個賣紅豆餅的，每天推車出來賣肉丸、甜不辣的也是你的對手。 為什麼？因為同樣30元，消費者在這個地區的選擇愈多，對「輕食」的需求會被分散到各種項目上。同樣地，如果肯德基或麥當勞的炸雞都是39元1塊，他們也都是香雞排的競爭對手。而且進入麥當勞或肯德基用餐，還有更多的附加價值選擇，你可以坐下來聊天，也有薯條和冰炫風可以搭配。 基本上，在商圈內選擇店面，可以把握二個原則： 一、創造互補價值 如果鹹酥雞旁邊有賣珍珠奶茶的，這種組合就是不錯的互補。互補是個有趣的概念，我常在想，將來會不會出現以「鹹酥雞＋甲殼素」為賣點的店家。許多人都愛吃鹹酥雞，但是每個人都怕油，如果老闆也賣把油脂包覆排出體外的甲殼素，會不會發揮互補功效，創造「銷售奇雞」？ 二、選擇營業時間較長的商圈 有效營業時間愈長，營業額可能愈高。舉例來說，店面開在純辦公大樓的商圈，平日上班時段可能生意不錯，到了晚上及周末假日，通常就門可羅雀了。換句話說，能維持人潮量的時間愈久，愈有機會締造營業額。 再者，如何評估店面條件呢？ 第一，最好選擇一樓的店面，因為客人最容易上門。若是位於二、三樓，則比較適合美容業、美髮業、補教業、診所等行業。 第二，門面面寬最好不要少於五公尺，角落的三角窗最好，因為具有雙面面寬、更大視線角度的效果。 第三，店面形狀方正，利於店內動線安排與商品陳列。 第四，避免選擇位於高壓電桿、高架橋邊的店面，尤其是橋頭及橋尾，因動線之故，人氣較難聚集，應盡量避免。 第五，馬路愈寬未必愈好，選擇二線道或四線道的馬路旁開店最適宜，比較容易有「消費性車流」。 馬路太寬，車反而比人多，如果還有中央分隔島，更容易把馬路兩旁人潮一分為二。六線道、八線道的馬路車行速度較快，不容易看到周遭店面，只有「經過性車流」。 第六，街道愈長、店面愈密集愈好，容易匯集人氣。 商圈未來發展須考量 首先，注意店面周圍是否有交通建設或開發案，因為商店生意在工程期間可能受影響，除非完工後能帶來消費人潮，否則不宜考慮。 其次，觀察商圈是處於沒落還是新興發展區。沒落商圈不代表沒有生意，選對業種才是致勝關鍵。當商圈活力逐漸消失的時候，代表競爭者也逐漸消失，一個業種最後通常只剩下一、兩家店，新業者對當地開店也興趣缺缺。 當你選對業種，即使是沒落商圈，也會有穩定的消費人口與消費忠誠度，在店租成本又不會過高的情況下，許多次級商圈一樣能產生黃金店面。（ |
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| 1 樓住戶：王詠韋 發表時間：2018-10-02 | ||
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