正夯的分租套房投資術

投資分租套房可以輕鬆的擁有「每年」15%的投資報酬率，不用投資高風險的股票，就可擁有這麼高的報酬。根據72法則，15%的報酬率只需5年就可賺進一個投資額，也難怪分租套房投資術成為當今最夯的投資方法！真有那麼好嗎？相信釵h投資者心中有這樣的疑問，為何自己出租的房子報酬率也只不過3%左右，別人又是如何辦到的，有哪些竅門呢？

James在台北市中正區巷內，以750萬買了一間28坪、3房2廳1衛的32年老公寓，改裝前平面圖如下圖(上)。經過詳細規劃，將所有的房間打通，另外隔成4間各自擁有獨立衛浴設備之套房，下圖(下)邊就是改裝後的平面圖。整個裝潢及傢俱的費用得額外投入100萬元。這樣的設計，每一間套房都有窗戶，可以吸收外來陽光，提升出租之價位。每一間套房均以每月1萬元出租，押金兩個月，合計每月可以收租4萬元，亦就是每年可以有48萬元之收入。

如果買進這房子，不另外改裝單純整棟出租，以目前行情每月租金只能有2萬元之行情，每年的收入只有24萬元，換算年報酬率約3.2%。

▼改裝前平面圖

▼改裝後平面圖

James買這房子自備款150萬元，其他600萬元為貸款，貸款年利率1.8%。總投入金額為自備款150萬元加上裝潢傢俱100萬元，總共250萬元。每年可以有48萬元之租金，扣除600萬元貸款利息每年10.8萬元，每年淨收入37.2萬元。這樣每年的報酬率是：

=372000/2500000
=15%

▼點下圖可下載Excel檔案

如果用銀行定存的概念來看，好似存入銀行250萬元，然後每年拿回37.2萬元利息一樣，就等於銀行提供15%利率的「存本取息」定存一般。一般說來租金以及房價還會隨著通貨膨脹率而成長，所以實際報酬率會更高於15%。

因為會租套房的一般是單身上學、上班族，所以地點的選擇以交通便利為主要考量，最好是離捷運走路10分鐘可到之地點為佳，基本上離市中心愈近愈好。通常上班族轉換工作時，也會選擇「逐辦公室而居」，所以說公司行號多的地點當然是首選。

其次要注意房屋空間不可太小，平常的管理工作也不可疏忽，租戶報修設備應該立即處理，不可拖拖拉拉。最好有長期配合之水電行，方便隨時處理類似狀況。有良好管理就會建立口碑，尤其在目前網路發達的世界裡，好的名聲或壞名都傳得非常快，這些是要特別注意的地方。名聲好自然租屋者就會源源不斷，租金自然水漲船高。

為了提高投資報酬率，有些投資客會選擇法拍屋，這樣成本就更低了，投資報酬率要達到22%一點都不難。其實這樣的標準是專業投資客的基本要求呢！

房地產因為有實質房屋作後盾，特別合適以貸款來投資。投資者不用擔心會有因投資失利，而有還不起貸款之情形。然而貸款投資的竅門又有哪些？哪些參數可以提升投資報酬率？以下提供詳細的解析：

衡量分租套房投資是否划算，傳統上是以租金報酬率來比較。租金報酬率也可以解釋為：全部以自有資金投資之報酬率，公式如下：

以上述範例分租套房為例，每年租金收入為48萬元，所以租金報酬率等於：
=480000/(7500000+1000000)
=5.65%

或傅牧抪|覺得奇怪，為何租金報酬率只有5.65%，然而算出來的報酬率卻有15%呢？主要原因是財務槓桿大幅提升了整體報酬率。財務槓桿應用在房地產之公式如下：

當貸款金額為零時，也就是全部以自有資金投資，這時上述公式簡化如下：

投資報酬率 = 租金報酬率

這就是為何租金報酬率可以解釋為：全部自有資金之報酬率。當有部分投資金額是以貸款方式取得時，整體投資報酬率會將租金報酬率放大。上述公式的最右邊「租金報酬率-貸款利率」就是兩者之利差，而「貸款金額/自有資金」就是利差之放大倍數，也稱為槓桿倍數。

例如本例之資金報酬率為5.65%，貸款利率為1.8%，兩者之利差為(5.65%-1.8% = 3.85%)。貸款600萬，自有資金等於自備款150萬加上裝潢投資100萬，總共金額為250萬，所以放大倍數等於600/250 = 2.4倍，亦就是3.85%利差會被放大2.4倍的意思，3.85%*2.4=9.24%，。

投資報酬率 = 5.65% + (600/250)*(5.65%-1.8%) = 14.9%

簡單說，雖然租金報酬率只有5.65%，而透過貸款的財務槓桿，這3.85%的利差會被放大2.4倍，所以相當於15%的報酬率，也就是提升了9.24%。從以上公式及範例來觀察，槓桿倍數以及利差主宰了投資報酬率的大小。槓桿倍數愈大及利差愈大，整體投資報酬率就會愈大。但是除非租金報酬率大於貸款利率，否則貸款不會提升報酬率，反而會降低投資報酬率，這點也請投資者注意。

下圖是所下載Excel檔之另一個工作表「貸款比例vs投資報酬率」，輸入分租套房條件(黃色儲存格)，就會列出不同貸款成數相對的投資報酬率。圖中折線圖的水平軸是房屋貸款的成數，垂直軸是投資報酬率，可以清楚看出貸款百分比由0%到100%的變化情形。可以看出若百分之百貸款，投資報酬率會提升至34.5%，即使只有50%貸款，投資報酬率也有8.68%。這試算表的貸款成數不包含裝潢費用，裝潢費用一律列入自有資金範疇。

▼點下圖可下載Excel檔案(同上圖之Excel檔)

這就是說要提高套房分租的投資報酬率，首要目標是提升租金報酬率，次要目標是提升槓桿倍數。但要注意的是槓桿倍數愈大，風險就愈大，我建議不要超過7/3，亦就是貸款金額佔所有資金的7成。

租金有固定之現金收入，不只是源源不斷而且會愈來愈高，這樣的投資相當於固定收益投資商品，其報酬率是非常穩定的。想想看，股票型基金每年的投資報酬率約莫也15%而已，可是卻得承擔不小之風險，然而租金這種固定收益產品竟然報酬率能夠和股票相當，也難怪那些房地產投資客會大舉進攻這塊市場。想想看如果你有1000萬元資金，就可以同時投資4件相同的物件，每一個物件每年都可帶來37.2萬元現金，那麼總共一年就有150萬的現金收入。這150萬元已足夠過的很優渥的退休生活了。

或釦賳磢怳艉丹酗@疑問，萬一房價下跌時怎麼辦？不用怕，這不是靠買賣價差做波段操作，不用擔心房價下跌問題。這種投資方式就是不準備賣掉房子，只收取租金的投資方式，所以房價下跌不會影響租金收入的，當然也不怕房價下跌了。

如果最近常發現左鄰右舍敲敲打打的大規模的裝修房子，之後就住進了釵h租屋的年輕人，仔細一看原來屋主將現有房子改裝成套房出租。不要懷疑！這就是現在正流行的一種投資方式：『分租套房』

http://www.masterhsiao.com.tw/Examples/RealEstate/SuiteRental2/SuiteRental2.htm